海淀苏州街有个新楼盘在卖，14万左右

我家宝宝28年上小学，家有2套房，一套朝阳老北苑，一套牡丹园现自住。一直在考虑西城区学区房，之前比较倾向德胜和月坛学区。最近看到海淀苏州街有个新楼盘在卖，14万左右，今年年底毛坯交付。现在比较纠结： 1、现在出手买苏州街新房，楼盘可以直通10号线16号线地铁通道，地理位置不错。但是之前对海淀学区房研究不多，14万的价位感觉现在很高了，以后不知道保值增值怎样？楼盘可能需要马上下决心买，但是得用爷爷奶奶的名额买，不知道对28年孩子上学想选个好学校有影响吗？ 2、如果现在不定苏州街新房，选西城学区房，是选德胜还是月坛学区？28年德胜会不会就不出区了？从学区和保值增值角度看，三个学区怎么比较怎么选择呢？ 3、如果选西城，从保值增值角度看，是整合下现有房子卖一套或两套，买个老破小占学位还是买个三居比较好的电梯房自住呢？德胜或月坛有比较推荐的房子吗？ 4、忘问了一点，如果选西城，最晚哪一年得入手？建议是今年、明年入手还是可以再晚一点拖到26年、27年入手？ 回答： 1、苏州街的新楼盘，海淀南路12号呗。典型的综合体公寓，算单体楼，性质是飞达+三建的回迁房为主，商品房可能就100多套房，真要是受追捧都不会公开卖，内部还不够抢的呢。这种项目就是自住为主吧，房龄新的时候保值还行，三五年之后大概率走弱，反正到目前为止，全北京的这种楼还没有一个保值好的，无论哪个区。 主要是因为规模太小的单体公寓，做不出社区环境，物业也大多一般，再加上地段儿好，噪音和办公什么的不太好避免，都是公寓的通病，很难解决。除非是物业管理严格还能好些，但这又是回迁房，谁愿意多掏物业费啊？而且一般也都不太配合管理。所以自住为主吧，上学也行，八一的学区挺好的。 2、德胜月坛都行，相当于清华北大，不好再排序。看具体房源吧，可以算算溢价率，选相对低的，居住的性价比能高些。用总价除以预估租金，数值低的代表性价比高。但这得是同等房源啊，比如都是老破小或商品房，面积户型也得差不多才有可比性。 2026年就大概率不出区了，孩子少了没必要再折腾派位。 现在不好聊学区房的保值增值。今年仍然算入学高峰，明年的孩子就少了，2026年是确定性的拐点，说不好到时候溢价部分是否受影响。只能说基础部分肯定没问题，如果有...... ...... ...... 篇幅受限 余下全文 图文翻阅