北京楼市，通州买房危险了！

⭕️通州板块特点大、便宜，刚需天堂。但通州依旧涨不起来，除了和市场大环境有关系，其实更主要的还是通州的定位问题。虽然运河核心商务区建设的高大上，但是整体而言，产业依旧是不足的，缺乏高收入的购房人群作支撑，目前的通州，更多的是作为外溢承接 。 ⭕️通州虽然规划强，但规划的是zf，入驻的就业人群也全都是tz 内人员。这些人的买房能力其实是有限的。所以通州的房价起不来，不是因为双限购，是因为产业属性对房价的支撑力不足。 ⭕在产业和地铁的加持下，通州的房产大体可以分为四大梯队。 第一梯队：武夷花园、万达 第二梯队：通州北关、北苑、果园、梨园、九棵树 第三梯队：玉桥、乔庄、潞苑、临河里 第四梯队：通州其他、张家湾等 ⭕️如果想中短期tz的，不建议买通州。买通州一定是基于对未来预期的看好以及自住需要，中长期持有可入，而且通州买房适合生活和工作都在通州，自己买房就是要用来通勤职住以及在朝阳工作预算比较少通勤人群，其余不建议买。 ⭕️通州成交房源的平均楼龄，都要远高于北京全北京水平，2000年以后的房子非常多。居住水平也很高。 ⭕️在通州买房，如果是自住属性，一点问题没有，但要尽量避开太老的房子。根据我们的数据，通州距离地铁1号线、6号线不超过1.5公里，2010年以后的两居室，未来的流通性不错。 ⭕️通州买房对于地铁规划要清晰，警惕地铁诈骗M102 号线，2035 年都通不了车，轨道三期压根没提到。而真正靠谱的有 6 号线、22 号线，1号线、7号线。只集中在运河商务区至北关一带。 ⭕️通州尽量买新不买旧：次新买大不买小；老房子尽量两居或小三居，一居和大四居不要碰，不建议纯投资，通州最热门的片区，也是过去买房投资赔钱最多的。 ⭕️通州买房置业整体都是自住逻辑，如果考虑保值增值建议预算提到350万，350以下基本纯自住为主。通州虽然便宜，但对于高净值人群来说太远了。尤其是低于 350万的房子，距离地铁比较远，物业维护也一般。还有新盘分流，选择一定要谨慎! ⭕️通州目前可以看的新房永顺板块朝棠揽阅（400-500万），运河商务区的运河玖院（600万），九棵树的玖树满合（400万）等等。整体品质户型都是不错的