“去库存”对房价的影响并不是简单的线性关系，而是“阶段不同、城市不同、预期不同，

“去库存”对房价的影响并不是简单的线性关系，而是“阶段不同、城市不同、预期不同，结果就不同”。综合 2024–2025 年政策实践与最新数据，可以把它拆成“三段论”来看： 1. 高库存阶段（2024 年以前）——降价才是硬道理 全国住宅库存最高曾达 7.7 亿㎡，去化周期 31 个月，30% 为偏远“死库存”。开发商现金流紧绷，只能“以价换量”，70 城新房价格因此连续 38 个月环比下跌，部分三四线跌幅 20% 以上。此时“去库存”越迫切，房价下行压力越大。 2. 库存拐点阶段（2025 年 3 季度至今）——价格跌幅先收窄，再“分区”震荡 2025 年 8 月起，全国商品房待售面积连续 6 个月下降，住宅库存每月减少 300 万㎡左右，房价跌幅同步收窄：一线环比跌 0.1%，二线跌 0.3%，三线跌 0.4%，均比上月收敛 0.2–0.5 个百分点。 城市之间出现“库存—价格”剪刀差： - 深圳、上海等核心城区库存已降至 12 个月以内，开发商开始收回 2–5% 的折扣，价格环比由跌转平甚至微涨； - 东北、中西部部分三四线库存仍超 24 个月，开发商继续“85 折”走量，房价仍下探。 3. 政策托底阶段（2025 年 4 季度起）——“量先价稳”或“量升价控” 中央明确“收购存量商品房作保障房”后，多地政府以“成本价–9 折”收储，一次性锁定开发商 10–30% 的库存。此举把“隐性库存”转为“保障性房源”，市场可售房源骤然减少，对房价形成“托底”预期；但政府收储价格低于市场价，也封死了短期上涨天花板。 与此同时，开发商在“核心城市”顺势减少优惠，一线和强二线出现“量升价稳”；在“库存仍高”的三四线，政府收储规模有限，开发商继续降价跑量，房价仍承压。 结论 “去库存”对房价的影响可概括为“先压后托、先跌后稳”： - 短期（库存高位）——降价促销，房价继续下修； - 中期（库存回落+政策收储）——跌幅收窄，核心城市止跌； - 长期（供需再平衡）——房价波动区间收窄，进入“窄幅横盘+城市分化”新常态。 购房者的最佳窗口期，往往就在“库存拐点”与“政策收储”重叠的阶段：可选房源仍多，价格已接近底部，但上涨预期尚未形成。