2025年1-11月，全国房地产市场仍在“去库存、控增量”的通道里探底，主

2025 年 1-11 月，全国房地产市场仍在“去库存、控增量”的通道里探底，主要指标可以用“三降一减”概括： 1. 开发投资同比下降 15.9%，降幅比 1-10 月又扩大 1.2 个百分点，创 2022 年以来同期最深跌幅，显示房企拿地、开工意愿依旧低迷。 2. 销售面积 7.87 亿㎡、销售额 7.51 万亿元，分别下降 7.8% 和 11.1%，均价隐含跌幅约 3.6%，量价仍在“双杀”。 3. 新开工、竣工面积分别下降 20.5% 和 18.0%，连续 9 个月保持两位数负增长，供给端“主动收缩”特征明显。 4. 商品房待售面积虽连续 9 个月减少，但 11 月末仍高达 7.53 亿㎡，住宅去化周期约 18 个月，库存绝对量依旧偏大。 结构上看，市场呈现“新房改善化、二手房以价换量”的分化： - 百城新房均价前 11 月累计上涨 2.3%，主要靠 144㎡ 以上大户型拉动；刚需 90㎡ 以下户型涨幅仅 3.8%，显示改善型需求成为成交“压舱石”。 - 百城二手房均价累计下跌 7.5%，挂牌量增至 267.8 万套，平均成交周期拉长到 94.7 天，价格仍处快速“挤泡沫”阶段。 - 一线城市二手房 11 月出现“量增价稳”的积极信号：北京、广州成交量环比增 20% 以上，深圳连续 9 个月站在荣枯线以上，但价格只是降幅收窄，并未真正回升。 政策层面，12 月中央经济工作会议首次把“推动房地产市场止跌回稳”写进总体要求，提出 2026 年“控增量、去库存、优供给”三大任务，并明确“收购存量商品房作保障房”的落地路径。这意味着： - 需求端：限购、限贷、税费等“限制性措施”有望继续清理，核心城市首付比例、利率仍有下调空间； - 供给端：新增宅地供应将与库存周期挂钩，库存高的城市将“以人定房、以房定地”，从源头减少内卷； - 资金端：专项借款、央行结构性货币工具、地方收购平台“三箭齐发”，为“卖旧换新”“存量收储”提供低成本资金。 综合来看，1-11 月的数据证实行业仍在“L”型底部徘徊，但“价格跌到位+政策再加码+库存见顶”的三重信号正在累积。2026 年若经济基本面和居民收入预期同步修复，市场有望在“十五五”开局年完成“止跌”，但不同城市、不同产品将高度分化：核心城市、优质地段、改善型产品或率先回稳；人口流出、库存高企的三四线仍将在底部震荡，行业整体进入“减量提质”的新常态。