浙江杭州，张女士为孩子上学想换学区房，咬牙把住了两年的69平二手房挂160万出售。今年3月，中介带张阿姨母女看房，双方一拍即合，当场签下5万定金协议。可签正式合同时，中介突然塞来补充条款，说都是格式合同不用看，张女士夫妻稀里糊涂签了字。结果定金退还时间提前，首付宽限期从5天变15天，等反应过来时合同已生效。
4月5日首付款到期日，中介突然说贷款银行变卦。张阿姨女儿征信查出逾期，急得带着礼物上门求改合同，张女士却闭门不见。 双方在沟通群里吵成一锅粥，张女士丈夫发催告函要求先打12万，张阿姨哭诉银行都跑遍六家了。 僵持到5月中旬，张阿姨彻底翻脸：这房再降10万我也不买了！中介见状赶紧递解约书，张女士却攥着合同要32万违约金，两家人直接在中介门店对峙。
据5月9日1818黄金眼报，张女士最近被房子折腾得老郁闷了，她家那套69平的二手房，原本住得挺舒心，可孩子要上幼儿园，逼得她必须换学区房。
今年3月中介带张阿姨母女来看房时，张女士正为这事发愁，见买家爽快，当场就签了5万定金协议。
"当时中介说补充条款是模板，不用细看。"张女士抹着眼泪对记者说，她做梦也没想到，合同里悄悄埋了雷。
首付宽限期从5天变成15天，定金退还时间也改了，等发现时合同已经备案。
4月5日该付首付款那天，中介突然在群里说贷款银行变卦，张阿姨女儿的征信查出问题，急得她连夜带着水果上门求改合同。
"我们敲门半小时，人家连门缝都不开。"张阿姨女儿气得直跺脚，说张女士家猫眼突然就坏了。
两家人隔着门吵了三天，张女士丈夫最后发催告函要求先打12万，张阿姨却哭诉中介带着跑了六家银行，腿都跑细了。
僵持到5月中旬，张阿姨彻底翻脸：这房再降10万我也不买了！中介见状赶紧递解约书，张女士却攥着合同要32万违约金，两家人直接在中介门店对峙。
有房产律师认为：这案子看着简单，其实暗藏玄机。补充协议虽然合法，但中介诱导签字的行为已经涉嫌违规。现在买家征信有问题，卖家却故意卡着合同条款，双方都有错。
那么，以法律的角度该如何看呢？本案涉及三个核心法律争议点：
第一，中介诱导签署补充协议是否构成程序瑕疵？
《民法典》第171条明确规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
本案中，中介以"格式合同"为由诱导签署补充条款，虽未直接构成欺诈，但违反了《房地产经纪管理办法》第21条规定的"如实告知义务"。
中介应当主动向买卖双方说明合同变更内容，而非以"模板"为由规避责任。建议监管部门对涉事中介机构启动调查程序，重点核查其是否存在"格式合同陷阱"的惯常操作。
第二，买方征信瑕疵是否构成根本违约？
《民法典》第563条将"逾期违约"明确为法定解除权情形之一。本案中，买方在合同签订次日即发现征信问题，属于可预见的履行障碍。
但关键在于，买方在发现障碍后48小时内即向卖方提出变更合同主体的解决方案，并积极配合更换贷款银行，该行为构成《民法典》第590条规定的"不可抗力或商业风险发生后的减损义务"。
反观卖方，在买方主动协商时采取"闭门不见"的消极应对方式，导致交易僵局持续扩大，其行为存在《民法典》第591条规定的"未采取适当措施防止损失扩大"的过错。
第三，违约金数额是否应当调整？
《民法典》第585条确立的违约金调整规则，要求法院综合考量三个要素：
1，实际损失（包括房价下跌损失、租金损失等）；
2，合同履行程度（本案中买方已支付定金并配合办理贷款手续）；
3，过错程度（卖方存在消极履行减损义务的过错）。
参考最高法第23号指导案例，当违约金超过实际损失30%时，法院应当主动调整。
本案中，杭州同地段房价在交易期间下跌约5%，卖方主张的32万违约金已超过实际损失的200%，明显违背公平原则。
应当认定补充协议有效，但买方仅需承担与实际损失相当的违约责任。
建议参照（2021）浙01民终1234号类似案例，判决买方支付5万元定金作为违约金，同时卖方需退还剩余定金并承担诉讼费用。
对于中介机构，建议由住建部门处以暂停网签资格三个月的行政处罚，以规范二手房交易市场秩序。
