在漂亮国买套公寓吃瓦片，这几点常识你得懂

标题：想在漂亮国买套公寓吃瓦片？这几点常识你得懂，否则买房后有的烦 当初在漂亮国买公寓吃瓦片的那些人，现在都过的怎么样了？ 网友在漂亮国买了套公寓70万美元，每年租金7万，租售比120，回报率10%，理论上十年回本，但他却担心赔钱。为什么？ 因为理论上的收益率虽然是10%，但漂亮国的租金税是30%，到手还剩7%了。当然这是因为他不是当地人，否则是能申报抵扣到10-20%左右的，平均15%，但外来的就没辙了。 而且他买的是房产税Z高的地段，每年接近3%。70w（人民币500w）就是2w美元左右，回报率就剩4%了。 而且还没完呢，每年的保险费+取暖费+水费由他支付，还有设备维护费（磨损）。这都加起来就是1万多美元，占房价的1.5%以上，收益率还剩2.5%了。 大头儿还有物业费呢，也就是HOA的费用。常规是每个月3/500美元，但他买的是老房，物业费更贵，达到一年7000美元。这又是1%呗，收益率还剩1.5%，已经和北京几乎差不多。 而且因为他在国内，所以委托给了当地的代理，管理费又是一个月租金，收益率还剩0.5%了。这个收益率几乎就跟没有差不多了吧，如果有意外发生的话那就真要赔钱了。主要的意外就是租客不交钱呗，而且还可能赖着不走，一拖就是三个月半年起步，租金可就白扔了。 代理给了他两个选择，一是租给有ZF补贴的租客，优势是租金有保障，劣势是如果长期租住的话涨幅慢，每年至多3%。二是租给没有补贴的，优势是租金随行就市，劣势是有耍赖和损坏设施的可能。后来他选择的是有ZF补贴的，求稳为主。 但是他现在纠结的是HOA的管理问题。之所以物业费这么高说明了四点原因： 1、这公寓的房龄很老了，需要维护和更换的设施多，一旦不到位的话有可能影响房价的保值升值。 2、收费高说明管理严格，那对业主的要求就多，比如更换门窗一类的，一旦超过一个月租金，那就是额外的损失了，收益率还得下降。 3、HOA已经明说了，出租是有名额比例限制的，现在是他运气好，正好有空额，但如果明后年申请的业主多了，那他就得和租客解约，把名额让给其他业主。那哪怕是空置一年，这租金收益可就又受损失了。 4、既然是房龄老了才物业费高，那就很可能产生额外的维护费，比如外墙整修、更换...... ...... ...... 篇幅受限 余下全文 图文翻阅