400万大部分是父母给的，但他们不了解北京

您说的对，我这400万大部分都是父母给的。但我不是说贬低老人，而是他们确实不了解北京，更不了解北京的楼市逻辑。在他们心目中是不能买老房的，楼龄20年以上的他们更是根本不可能理解。但我是认为应该先买市区老房的保值，然后过几年趋势明朗了再说置换。现在我想要不就先斩后奏，交了定金也就木已成舟了。您觉得学院路的溢价低，请问有数据依据吗？ 回答： 1、先斩后奏，那这就是家务事了，想好了怎么跟父母交代就行。但我觉得还是事先跟他们通个气儿，至少是做些铺垫打个预防针，免的太突然了让人接受不了。 2、学区溢价一般两种计算方式。一是和周边不同学区的同等房产的比较，最好是用老破小来比较，越老越破的越客观。因为很多老房本身的价值都几乎归零，价格中所体现的都是板块的价值，也就是配套的价值。那如果两个板块挨着，享受着同等的配套却价格不同，那所差距的就是学区价值了。 以学院路来说老破小8万左右，相隔一条京藏的朝阳区老破小7万出头儿，那学院路的溢价率就是不到10%或左右，基本就是海淀学籍的价值。而再看和学院路一街之隔的中关村学区呢，老破小就动辄10万+了，高的14万以上，这多出来的基本都是学区溢价。所以学院路的溢价率在海淀算偏低的，毕竟平均值在30%左右呢。 3、学区溢价再一种计算就是用租售比，用总价除以预估租金。北京老破小的平均值在600-650，超过的基本都是学区溢价。不过既然能有直接比较的就先甭用这方法了，太麻烦。 4、另外学院路也有溢价相对高的，比如石油大院的，这就接近平均值了。还有，未必所有房子的溢价率都一样，根据面积户型和社区环境都有些高低不同，一房一议。 仅供参考。