市场越复杂，越要理清思路，判断形势

1️⃣存量房贷终于迎来下降，没办法，形势所迫，首套二套首付门槛同步最低15%，至于目前商贷首套3.15，公积金首套2.85，肯定是还会继续调，最近无锡有部分银行内部消息降至3.05，节后无锡首套利率会到2.8-2.85，还是之前观点，商贷降至2.5左右，公积金2.3左右大势所趋，只是需要调整节奏。当然这个不是决定要不要当下买房的决定因素，只是利好而已，多久下手仍取决于自身需求的急迫程度。 2️⃣某些自媒体和中介在鼓吹美联储降息，资本回流国内，楼市会涨，带节奏？这就有点自欺欺人了，只能说这很符合当下很多从业人员的情绪，但是还是那句话，市场也好，涨跌也罢，核心都是取决于目前大环境，经济预期，老百姓的收入和市场信心，曾经这些东西可能都有，但现在呢，扪心自问一下？当然每个家庭不一样。 3️⃣无锡近半年的新房二手成交情况和价格走势来看，目前依旧在下行通道里，但危与机并存，如果客观理性看，核心区域经开一些二手房明显超跌了，价格依旧和周边板块持平了，中海，瑷颐湾，信成道，海岸城，凤起等等，但市场目前依旧被买涨不买跌的情绪支配。当然有价无市的楼盘也很多，核心区里依然有些市场并不买单的楼盘还在降，至于外围新区以及一些乡镇板块，尤其配套严重不足的板块还在持续降，宛山湖，玉祁，马山，鸿山等等，已经是没有了最低的尺度，下限在哪里我也不知道。 4️⃣对于目前手上的房子要不要出货的问题，反正目前市场行情和买家心态都很清楚，买家都是带着大刀砍价，业主之间的价格踩踏也很严重，如果是优质区域的优质盘，在无过多持有成本的情况下我不建议在这个时间点加入乱战，至于前些年入坑一些远郊乡镇盘的的朋友们，如果你不住，又明显看到了这个区域的问题，不要有幻想，长痛不如短痛，及时止损出局。 5️⃣接下来的国庆，四季度，整体的成交量肯定会有所回升，前几个月惨淡的市场积累的需求叠加政策窗口期利好，开发商会铆足劲，所以无论是价格还是给到中介佣金点位都会比较给力。二手业主年底急迫的资金缺口变现需求，对于很多刚需朋友不失为一个时机 6️⃣都说机会是跌出来的，但是坑也不少，一些楼盘开发商特别会营销，一些二手业主的攻守同盟，加上一些舆论攻势，价格明显高估。对于这些盘一定要远离，对于刚需尤其婚房的原则依然是核心区或者主城区肯定首选，至于是新房还是二手合适那要结合自己入住时间，地段配套、产品代差等各维度价值，保值和未来流通性进行判断