约定两套房谁也别要产权，就是平均分钱

我家姐妹二人，都有自己的房子，收入也很稳定。父母名下在通州区有两套房子。一套房子160平米四居室是单位集资房，带电梯，居住舒适，但是不能上市买卖，只能自住或者出租，子女可以继承。一套房子90平米两居室是商品房，不带电梯三楼，可以上市买卖，目前市值三百万左右，将来趋势应该是跌。现在我父母想趁着头脑清楚的时候把家产分割一下，他们让我先选。这两套房子性质不同，各有利弊，我也不知道怎么办好了？又怕我先选了妹妹有意见伤了和气，实在拿不定主意。这两套房子我都没有自住需求，因为我在市区有房子，加之在海淀区工作，十年后才能退休，最多就是退休后去通州养老，也可能不过去，一直在市里居住。北京的房价十年后不知道降成啥样了，租的话估计也不好租。所以很纠结，想请您帮我分析一下，这两套房子的利弊？当然前提是亲情第一，父母虽然让我先选，但还是尊重他们的意见，也会考虑妹妹的感受。回答： 1、利弊。这套集资房的优势就是居住体验好呗，劣势是没有金融属性，也就是不能抵押贷款和出售的变现。即便将来得到产权了，那这套房也有成为老破大的可能，出租和出售都不占优，不好租不好卖。这种房在北京非常多，多子女继承时都挺不好办的，主要就是难以估价和不能变现。商品房的优势就是能变现。90平的三楼步梯价值300万，3.3万一平，看来地段儿也不是太好所以才价格低。然后看是90平以上还是以下，具体户型和朝向怎样，不超90平且宜居的就还行，否则也有户型偏大的劣势。 2、房子是用来住的，既然住不上，那就注定是不动产的投资品了。投资三要素：安全性，收益性和流动性。两套房的安全性应该都具备，但商品房大于公房，因为说不好将来的产权政策。收益性方面两套房的租金收益率应该差不多，但大概率是两居室更好出租，自己就能打理，略占优。流动性那就别说了，肯定是商品房占优。也就是说，如果从投资品要素来说，在不考虑价值的情况下，商品房全胜。 3、房价升降对于这两套房无所谓，必定是同升同降的，都会跟随大盘，这点先不用多考虑。 4、马未都讲过个故事，说他在某老人家里看到三个古董柜子，老人说是留给三个子女的。马未都说这仨柜子的价值不一样，将来子女继承分配的时候会有麻烦，不如索性卖给我，然后给子女们分钱最踏实。 ..... ...... 篇幅受限余下全文图文翻阅