人口流动性减弱之后，房产的折旧就会上升为主要矛盾！ 过去二十年，房产被视为保值增值工具，房价持续上涨，主要驱动因素包括快速城镇化带来的大量人口流入城市、投资属性强势，以及政策和金融支持下的投机需求。这些因素让房产的“资本利得”预期成为市场主导力量，掩盖了房产作为耐耗品的自然折旧属性。 随着人口流动性减弱，主要表现为城镇化进程放缓、人口负增长、跨区域迁移减少，情况正在发生变化。 过去房产的投资回报主要靠房价上涨，同时在高流动性下可以快速变现。现在，随着预期转向“房价不一定涨”、限购限贷等政策弱化投机，以及人口流动减少，房产的流动性降低，变现难度增加。这时房产的折旧就成为更突出的矛盾。 房屋作为耐用品，自然有使用寿命，老旧小区缺乏更新，居住舒适度下降，在流动性下降的情况下难以通过卖出实现价值转移。在人口流出地区，房屋闲置加速折旧，价值进一步贬损，形成恶性循环。 比如大家熟知的鹤岗、阜新、鹤壁、淮南、惠州、汕尾等地，都是因为流动性太低或者说根本没有流动性导致房价一跌再跌。 全国层面，住房利用效率下降，许多新房建成后入住率低，实际折旧更快。居民资产配置中房产占比高，但投资属性淡化后，折旧和维护成本成为负担，影响财富效应和消费。 未来，核心城市可能仍相对抗跌，但多数地区房价面临下行压力，折旧和品质提升（如旧改、养老适配）将成为关键矛盾。政策也在引导“租购并举”、保障房供给，以强化居住属性。
