借名买房实际出资人如何确权？ 借名买房纠纷的根源，往往始于熟人之间的信任托付，终于利益面前的撕破脸皮。 借名买房的维权需要证据，就像银行取钱需要密码，这个道理在司法实践中体现得尤为深刻。 2020年，北京的李先生因不具备北京购房资格，借用表哥王先生的名义购买朝阳区某学区房。 李先生支付首付200万并每月偿还贷款，房屋装修后由李先生全家实际居住。 2022年王先生因债务纠纷被法院执行，该房产被查封。 李先生起诉确权，但仅能提供零散转账记录，最终法院认定王先生为房屋所有权人，李先生仅获偿已付房款。 根据《民法典》第209条规定：不动产物权经登记发生效力。但第308条同时规定共有人约定不得对抗善意第三人。 本案中，虽然房屋登记在王先生名下，但李先生如果能证明双方存在借名买房合意，仍可能主张权利。 就像手机号码实名登记在他人名下，实际使用人可通过缴费记录等证据主张权益。 《民法典》第215条明确规定：合同效力与物权登记相互独立。 如果李先生能提供书面借名协议，即使房屋登记在王先生名下，双方合同依然有效。好比网购商品未收货前，买家虽未取得物权，但已享有债权请求权。 司法实践中，法官会重点审查以下证据。 首先是资金流水，查看首付款、贷款偿还的完整转账记录等支出明细。 其次是物业费缴纳凭证、装修合同、居住证明，证实房屋的实际使用人。 最后是合意证据，通过微信聊天记录、通话录音、见证人证言等，证明借名买房的事实。 本案中李先生仅提供部分转账记录，无法形成完整证据链，如同拼图缺失关键部分，最终难以还原事实全貌。 另外，案外人提出执行异议需要在执行程序终结前提出。本案李先生直到房屋进入拍卖阶段才起诉，错失最佳救济时机。 因此，借名买房最好签订内容完整的《借名买房协议》，明确约定房屋归属、过户条件、违约责任。切忌口头约定，人性经不起利益考验。 如果碍于情面，没有签订协议，那就设立专用账户支付房款，每笔转账备注购房款。保留装修票据、物业缴费凭证，形成完整的资金闭环。 其次就是实际占有使用房屋，保管房产证原件，定期拍摄房屋现状视频。这些生活细节在法庭上都是无声的证人。 最后，约定购房资格取得后的过户期限，同时设置违约金条款。可预先办理抵押登记或预告登记，给名义购房人戴上紧箍咒。 在利益面前，再亲密的关系都需要用法律语言重新书写。与其事后在法庭上唇枪舌战，不如事先在合同里白纸黑字。毕竟，预防纠纷的成本永远低于解决纠纷的代价。
