政府设点公立医疗与养老院：徐州欧贝沙养老转型的破局捷径 在电商冲击与行业竞争的双重挤压下，徐州欧贝沙建材城从曾经的重点招商引资项目沦为"商铺空置、客流稀少"的困境洼地。当传统建材赛道已无突围可能，转型养老产业成为激活其78万平方米存量资产的唯一选择。而政府牵头在项目内设立公立二级医院及养老院，正是快速构建养老产业生态、实现破局重生的最优路径，这一模式既契合徐州深度老龄化的现实需求，更能借助政策与资源优势降低转型门槛，为欧贝沙铺就可持续发展的活路。 政府设点公立医疗与养老机构，首先精准破解了徐州养老市场的核心供给缺口。截至2024年末，徐州60周岁及以上户籍老年人口达224.39万人，占比21.87%，预计2025年将全面迈入深度老龄化社会。按照"9064"养老格局，仅机构养老需求就达万人规模，而当前养老床位缺口高达1.38万张，高品质医养结合服务更是严重稀缺。老年群体的需求已从基础生活照料升级为"医疗保障+康复护理+精神慰藉"的复合型服务，80岁以上高龄老人对专业护理的需求尤为迫切。 欧贝沙转型的核心瓶颈在于医疗资源匮乏与运营公信力不足，而政府设点公立机构恰好能补齐这两大短板。公立二级医院的入驻可直接导入专业医疗资源，打造"预防-治疗-康复-护理"的闭环服务体系，这正是徐州养老市场最紧缺的核心能力。参考徐州市第六人民医院长护险护理专区的运营经验，专业医护团队24小时驻点服务，能实现慢病管理、紧急救治等医疗级照护，彻底解决"养老机构缺医疗、医院缺养老床位"的矛盾。同时，公立机构的公益属性与公信力，能快速打消老年人及家属对新兴养老项目的信任顾虑，相比社会资本独自运营，可大幅缩短市场培育周期。 从欧贝沙自身条件来看，其硬件基础与政府公立机构的功能需求高度匹配，为快速落地提供了可行性。项目采用全框架结构，可自由分割改造，5.4-5.9米的充足层高能满足康复设备安装与活动空间布局需求，160公斤/平方米的地面承重完全符合康养机构安全规范。原有商铺可改造为适老化居室，商场中庭能规划成康复区与文娱活动室，2000个停车位及仓储中心可直接转化为养老配套设施，大幅降低改造成本。紧邻高铁东站的区位优势，既保证了医疗急救的通达性，也方便家属探视，这种先天条件是新建养老项目难以复制的。 政府主导设点更能充分释放政策红利，为项目注入可持续发展动力。徐州作为全国城企联动普惠养老试点城市，"十四五"规划明确提出开放养老服务市场，通过补贴、用地支持等政策鼓励社会资本参与。借鉴山西榆社"政府投资建设、公立医院运营"的模式，政府可通过财政资金支持欧贝沙的适老化改造，减免水电气等运营成本，并将特困供养人员补助资金统筹使用，保障项目初期客源与现金流稳定。公立机构的入驻还能带动社会资本参与周边养老用品、健康管理等配套业态，形成"公立核心+市场补充"的产业生态，激活整个综合体的价值。 这一模式的落地需构建清晰的实施路径。在功能规划上，可划分三大核心区域：公立二级医院聚焦疾病治疗与急诊急救，设置老年病科、康复科等特色科室；公立养老院提供集中居住与基础照护，重点接收失能、半失能老人；欧贝沙则运营配套服务区，涵盖营养膳食、文娱活动、养老用品等增值服务。在运营机制上，参照榆社县中医院托管敬老院的经验，由公立医疗机构统筹医护资源，实现医疗与养老服务的无缝对接，同时建立与上级医院的绿色转诊通道，保障重症救治需求。 当然，转型过程中需规避潜在风险。一方面要强化专业人才保障，通过政府协调公立医院医护人员轮岗、与职业院校合作定向培养等方式，解决护理员与医疗人才短缺问题；另一方面要做好功能分区规划，在保障医疗服务专业性的同时，营造温馨的养老氛围，避免"医院化"冰冷感。徐州九如城养老综合体1800余张床位的规模效应也证明，大型康养项目唯有依托完善的医疗配套才能实现可持续运营。 在电商重塑商业逻辑、传统建材行业持续萎缩的今天，欧贝沙的转型已无退路。政府设点公立二级医院及养老院，不是简单的资源叠加，而是通过行政力量与市场资源的精准匹配，快速构建起差异化的养老产业核心竞争力。这一模式既能让欧贝沙的闲置资产焕发新生，更能填补徐州养老服务的供给缺口，实现企业突围与民生改善的双赢。随着老龄化浪潮的持续推进，这条"政府搭台、企业唱戏、民生受益"的转型路径，必将成为欧贝沙最坚实的活路。
