“作孽！”上海，78岁阿姨和丈夫想把自家141.01㎡的房子置换成一套小一点的房

“作孽！”上海，78岁阿姨和丈夫想把自家141.01㎡的房子置换成一套小一点的房子，多出来的钱用于养老，万万没想到，在房子还没出售的情况下，被中介“忽悠”交了10万元定金并签了多份合同买下一处新房。现如今旧房卖不出去，又因无力买下新房需要支付上百万元的违约金，气得心梗晕倒！（来源：新民晚报2025年6月30日报道）

事情大致是这样的！78岁的应阿姨和77岁的老伴儿在7年前买了一套4房2厅2卫，总面积达141.01㎡的房子。

1年前，应阿姨觉得自己和老伴儿年龄都大了，儿女也不在身边，便想把房子卖了置换成一个小一点的房子，这样的话还可以多出来一些钱养老。

说干就干，去年11月29日，应阿姨夫妻俩便联系了一中介，向中介说明了情况，后见中介表示信誓旦旦的承诺在2025年3月31日前帮其把房子卖了，便爽快的与中介签了房屋独家委托协议。

出于对中介的信任，应阿姨夫妻俩与中介并没有约定违约责任，同时也没有向中介收取任何的保证金之类的款项。

与中介签完合同后没几天，中介便带应阿姨夫妻俩看起了新房。

“老房子还没卖掉，怎么就看新房了？”应阿姨夫妻俩提出疑问，后见中介解释早晚都有买房子，不然户口没地方落。何况，还能把一些杂物提前搬进去。

应阿姨夫妻俩也没多想，便跟着中介看起了新房。

中介带应阿姨夫妻俩看的是一套2房1厅，约116㎡的房子。号称“打包价（含所有税费）590万元到手”！

应阿姨夫妻俩刚走出电梯，还没进入新房便被至少5名中介围住。

“这套房子很好的，今朝就要定下来，否则会错过机会的！”“样的价格很难得的，马上付定金吧！”一众中介，你一嘴，我一嘴，都在卖力给应阿姨夫妻推荐。

随后不久，一名自称总监的人又发话表示抢这套房子的人很多。定金一共10万元，让应阿姨快点付5万元，先把房子锁定下来。

后见应阿姨夫妻俩心动了，但应阿姨的老伴儿表示手里没有那么多现金，表示愿意借给应阿姨夫妻俩1万元。

应阿姨夫妻俩最终架不住中介们的“热情”，找朋友借了5万元交了定金。

付了定金后，中介又拿出几份合同让应阿姨夫妻俩签，由于时间仓促，应阿姨夫妻俩也没有仔细看里面的内容，只知道是《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》。 去年12月7日，应阿姨夫妻俩又支付了剩余的5万元定金。

可谁料令应阿姨夫妻俩万万没想到的是，一直等到今年3月31日，中介还是没有把自己的房子卖出去。

原本计划卖房再买新房的应阿姨夫妻慌了，无奈又找其他中介帮忙卖房。结果却被告知，他们购买新房时已经“网签”过，现在房子已经属于“二套房”！出售时不仅享受不了首套房的优惠，还会增加个人所得税。

应阿姨夫妻俩懵了，认为于是便向原来的中介讨说法，想要退掉新房。

而后又听到原来的中介说，退房可以，但是需要支付总房价的20%，也就是100万元左右，直接气晕被送医治疗，诊断为“心梗三项”。

随后，应阿姨的儿子多次与中介协商，并坦言，愿意承担20万元的“定金损失”但都被中介拒绝。

那从法律上该如何看待此事？遇到这样的事情该怎么办？

《房地产经纪管理办法》第21条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……

具体到本案，中介明知道应阿姨夫妻俩是欲将老房卖了，再买新房，却在没有帮应阿姨夫妻俩卖掉老房的情况下，“忽悠”应阿姨夫妻俩买下新房，不仅是没有尽到提示风险的义务，还增加了应阿姨夫妻俩违约的风险。

《民法典》第929条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。

第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

据悉，中介的居间合同中写明新房不存在抵押，但是实际却存在抵押，中介也没有告知两位老人新房的产权只有50年、签订的买卖合同就是网签合同等问题，存在明显的过错。两位老人依法可以向中介追责，包括向中介索赔，甚至主管部门投诉！

此外，违约金首先应以实际损失为标准，并不是约定多少就是多少，司法实践中需要综合考虑守约方的损失情况、合同履行情况、违约方的过错程度以及守约方的预期利益等等因素综合分析判断。

具体到本案，应阿姨夫妻俩还可以争取降低违约金。

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