海淀翠湖西山观复值得买吗？

最近指导价8.5万的海淀翠湖项目入市，项目名——中海中旅西山观复！项目户型就三个：140㎡中间户四居、145㎡边户四居和167㎡四居。8.5万的指导价。早在2019年海淀翠湖供应过三个“陷阱房项目”，分别是万科翡翠云图、碧桂园山屿湖、葛洲坝紫郡兰园，三个项目共计房源3060套。当时的价格才5.3万，现在紧邻的西山观复指导价8.5万。四年时间，板块价格跳涨3万+！但是这三个陷阱房品质确实堪忧。海淀翠湖的环线位置决定了，购买翠湖的人群只能是板块内或北五环工作的人，要不然通勤成本太高！我个人觉得翠湖目前8.5万的价格还是有点太高了。首先，海淀翠湖不邻轨，新项目距离16号线稻香湖站、屯佣村站距离都在2km以上。其次，产业维度兑现需要时间！海淀北部片区最成熟的产业，集中在中关村-西二旗一线。西山观复虽然紧邻中关村创客小镇、中关村环保园，有华为北研所、龙芯中科、雀巢研发中心、中科院计算技术研究所、国核电力规划院等公司。但横向对比大海淀其他板块，翠湖的产业还是弱了，要想集群起来，需要较长的兑现周期，而且北清路规划的核心是永丰！第三，看购买力情况。围绕着产业，海淀北的购房逻辑是西二旗截流一部分，永丰截流一部分，朱辛庄截流一部分。外溢客群流到向西的翠湖难度大，板块内部再怎么“高新”，千万级起跳的总价，需要的购买力也是掐尖的。最后看书包，板块内有中关村第一小学(科学城分校)、北京101中(温泉校区)，这些学校对于西、海的鸡娃妈妈来说——不够看！至于环境资源能不能买上价：仁者见仁、志者见志。