当前楼市已告别“普涨时代”，结构性分化极明显。一线与强二线核心区（人口持续流入、配套成熟、产业稳固），房价经过多轮回调已接近底部，叠加房贷利率低位、首付比例下调、认房不认贷等政策红利，自住购房成本处于近年低点，议价空间大、可选房源多，刚需首套、改善置换的自住需求，只要选对板块与靠谱楼盘，当下是合适的出手时机。而三四线城市、远郊板块普遍人口外流、库存高企，除了结婚、孩子上学等刚性自住需求，纯投资坚决不碰，这类房产流动性差、升值空间极小，甚至面临贬值风险。 从购房目的看，自住优先，投资谨慎。自住是居住刚需，长期持有无需纠结短期涨跌，早买早入住、节省租金，当下政策与市场环境对自住群体友好；纯投资已无普涨红利，仅一线核心稀缺房源有少量保值可能，多数房产租金回报低、变现难，盲目入场易被套牢。 资金与风险是底线：必须首付充足、月供不超过家庭月收入30%、收入稳定，预留应急资金，绝不加过高杠杆。选房优先国企/央企开发的现房、准现房，避开高风险民企期房，核查五证与资金监管，远离远郊、文旅盘、无配套老破小，降低烂尾与贬值风险。政策层面以“稳楼市、保交付、托底自住”为主，不刺激炒作，市场难现大涨大跌，整体平稳运行。 综上，刚需/改善自住、核心城市、资金安全、选靠谱房源，现在可以出手；纯投资、三四线、资金紧张，建议暂缓。买房是家庭重大决策，立足自身需求与承受能力，不追高、不盲从，稳字当头才是最真实的选择。
