韩国总统李在明：将不惜一切手段遏制房地产投机 如果一个总统在社交平台上打出“不惜一切手段”，还把“炒房”说成“危害国家未来”，那基本等于把话说到顶格了。2月3日，韩国总统李在明就在X上这么干了——他承诺要用“by any means necessary”去压住房地产投机，语气不像喊口号，更像下“最后通牒”。 我先把时间轴摆稳：这句话不是空中来风。就在这条发言前后，首尔房价的周度数据已经涨到让人发麻——首尔公寓价格连续52周上涨，韩国不动产院的周度指数里，2月初首尔环比还在涨，虽然涨幅略放缓，但趋势没断。 Bloomberg也提到，首尔房价继续上行，已经开始对央行与政策端形成压力。 你要理解韩国人的“房产焦虑”，得先承认一件事：在很长一段时间里，房子在韩国不仅是居住品，它更像一种“全民默认的资产配置”。只要大家都相信“明年更贵”，那市场就会自己加杠杆。江南学区、重建预期、地铁利好，这些词一出现，钱就像闻到味儿一样聚过去。韩国不动产院对近期上涨的解释也很现实：需求更集中在居住条件好、学区、交通便利的区域与小区。 但李在明这次“火力全开”，真正打的是投机链条里的那根钢筋：多套房交易的资本利得税优惠。 韩国媒体披露得很清楚：政府计划在5月9日结束“多套房卖出时暂时免除重课资本利得税”的政策，并考虑只给“交易已在进行中的个案”留一点缓冲期。这个信息是经济副总理兼企划财政部长在2月3日内阁会议上报告的，会议由李在明主持。 同一天，首尔经济日报也写到李在明要求把“多住宅者”的认定做成更明确的法律标准，并确认5月9日到期节点不变，还放话“会找出各种办法”。 这就很关键了。因为过去韩国楼市调控最怕两件事：一是政策松动预期，二是“总有人能钻空子”。李在明的做法，明显在压第三件事：让投机客别再赌“政府最后会眨眼”。 更有意思的是，他不只挥大棒，还顺手把“钱往哪去”这条路讲明白：房子别再当唯一的财富通道。中央日报的报道提到，李在明回应外界质疑时，谈到“可替代的投资方式变多”，社会资金正更多流向股市等领域。 这其实是一种更现实的治理逻辑：光靠限购限贷很难永久压住投机，但如果让资金看到别的“出口”，楼市的热度就会松。 当然，韩国楼市最让人窒息的，不只有买房，还有租房，特别是那个全世界都觉得“很韩国”的制度：全税。 全税的本质，是把巨额押金当成“房东的融资工具”。市场上涨时，房东用新租客的押金置换旧租客退款，甚至继续加杠杆买房。你要是赶上行情不对、房价不涨甚至回撤，链条就会抖，一抖就出事。过去几年韩国爆出的全税诈骗，就是把这种脆弱性撕开给所有人看。 这里我不讲“听说”“网传”，只讲有来源的数字。CHOSUNBIZ的统计显示，首尔的全税诈骗案件数在2024年升到4,198起，2025年回落到3,304起；同时，全税合同数量从2021年高点逐年下降，到2025年降到251,614份。另外，政府“正式认定”的全税诈骗受害者数量，在2025年8月的报道里已经超过32,000人（总计32,185）。 你把这两组数据放在一起看，会发现一个很冷的现实：就算打击行动让案件回落，只要制度脆弱点还在，年轻人的安全感仍旧很难补。 所以李在明为什么把投机上升到“国家根基”？你可以把它理解成政治修辞，也可以理解成他在选一个“必须打赢的战场”。因为房价一旦持续脱离收入，社会会出现连锁反应：结婚推迟、生育推迟、人口结构更紧、世代矛盾更尖。韩国不缺“房价辩论”，缺的是“能让普通人相信会变好”的确定性。 这也解释了民意压力。1月下旬的盖洛普调查里，关于政府房地产政策，认为“做得不好”的是40%，认为“做得好”的是26%，其余保留意见。这数字不算“全面崩盘”，但足够刺耳：民众的耐心在变薄，尤其是首尔圈的年轻家庭。 韩国先前多届政府都调控过，大家对“狼来了”已经免疫。李在明选择在2月初把话说满，再把税制节点卡死到5月9日，这就是在逼市场改预期——让投机客先开始怕，先开始算账，先开始松手。 但话说回来，真正难的还在后面：遏制投机不等于让年轻人立刻买得起房。房价的“泡沫”背后还有供给、交通、学区、财富分配、金融条件这些硬因素。政策工具确实很多，可每一种工具都有副作用：打猛了，成交冻结、金融风险上来；打轻了，投机回潮、民意反噬。韩国楼市这盘棋，本质上是在做一场“速度与承受力”的平衡。 所以把2月3日那句话当成一个信号：韩国政府在告诉市场，接下来别再把调控当成“过场”。投机的成本会被抬高，逃跑窗口会被关小。至于这把刀最后能不能把房价切回“更像居住品”的位置，要看执行力度，也要看社会能不能接受短期阵痛。 你如果最近正好在关注韩国房地产，就盯两件事最直观：5月9日前后税制落地的细则，以及韩国不动产院周度数据的趋势有没有真正拐头。因为市场最怕的从来不是一句狠话，市场怕的是——狠话后面真的跟着账单。
