解读：被物业起诉后的三大“反杀锏” 近日，有视频提到“业主欠物业费被起诉的三大“反杀锏”。其核心是在物业合同纠纷中，业主依法行使抗辩权、请求权以维护自身权益。这些策略具有一定的法律依据和实践意义，但需在合法、理性的框架内审慎运用。以下是笔者结合我国《民法典》及《物业管理条例》等相关规定，进行逐条分析与解读： 一、关于“举证：主张物业服务不达标” 此策略的法律本质是行使履行抗辩权。 法律依据：根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。物业服务合同是双务合同，物业公司提供符合约定标准的服务与业主支付物业费是主要合同义务。 策略解读： 1、证据链的重要性：表中列举的安保/保洁排班表、设备维护记录、收费明细等，旨在证明物业公司未全面履行合同义务，构成违约。根据“谁主张，谁举证”原则，业主需提供初步证据证明服务质量存在瑕疵。 2、证据的有效性：证据应具备真实性、合法性、关联性。例如，带有时间水印和楼栋标识的现场照片、视频，能有效证明特定时间点的服务状况；业主联名投诉书能反映问题的普遍性。要求物业出具保洁、保安、电梯运行等排班原件记录，则是为了核实其是否实际履行了管理职责。 3、法律效果：若能证明物业服务质量存在严重且持续的瑕疵，法院可能据此酌情减免部分物业费，但通常不支持完全拒付。减免比例由法官根据违约程度、因果关系等自由裁量，一般固定为30%偏下。 创作训练营2期开营啦 二、关于“反诉索赔：主张物业违约” 此策略是主动行使违约损害赔偿请求权。 法律依据：主要依据《民法典》关于违约责任的规定，以及《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 策略解读： 1、反诉的提起：在物业起诉业主支付物业费的案件中，业主可以就物业的违约行为提起反诉，要求其承担赔偿损失等违约责任。这是法律赋予被告的诉讼权利。 2、索赔的关联性：业主需证明因物业的违约行为（如清洁不及时导致环境卫生恶化、电梯故障影响出行等）给自己造成了具体的损失，或导致物业服务整体价值下降。单纯的“服务不满意”难以构成有效的索赔理由。 3、关键点提示：《物业管理条例》第四十一条，主要规定物业服务收费应遵循合理、公开等原则。司法实践中，法院支持减免物业费，是基于物业未完全履行合同义务的违约事实，而非直接引用该条文得出固定减免比例。业主的诉求需具体、合理，且有证据支持。 三、关于“追讨公共收益：主张抵扣物业费” 此策略是行使业主的共同管理权与收益分配权。 法律依据：核心是《民法典》第二百八十二条及《物业管理条例》第六条、第五十四条。规定利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。物业公司负有公开披露的义务。 策略解读： 1、行使知情权与监督权：业主有权要求物业公司公示公共收益的收支情况。这是法定权利，也是主张收益权的前提。若物业拒不公示或公示不清，其行为已涉嫌侵犯业主权益。 2、“抵扣”主张的合法性：公共收益归全体业主所有，其使用与分配（如用于补充专项维修资金、抵扣公共能耗费或向业主分配）应由业主共同决定，通常需通过业主大会会议程序。在诉讼中，个别业主直接主张以公共收益抵扣其个人物业费，缺乏直接的法律依据，法院通常不予支持。 3、正确的行权路径：业主更有效的做法是：首先，要求物业公示；其次，若发现公共收益被侵占，可提请业主大会或业委会、管委会等向物业主张返还；最后，在业主大会形成有效决议后，方可决定该笔共有资金的用途。在物业费纠纷中，可将物业侵占公共收益作为其管理失职、信用不佳的抗辩理由之一，但“直接抵扣”的个人主张在司法上存在障碍。 策略的核心是依法维权：表中总结的三大方向——以违约抗辩付费、以违约提起反诉、以侵权监督物业。确实抓住了物业纠纷中业主的主要权利抓手，体现了从被动应诉到主动维权的思路转变。 证据是成败关键：无论采取哪种策略，扎实、有效、成体系的证据都是基础。务必注重证据的收集与固定。 程序与诉求须合法：“反杀锏”的表述体现了维权决心，但实际操作必须严格遵循法律程序。特别是公共收益的处分，须通过集体决策机制，个人不宜直接主张抵扣个人物业费。 寻求专业支持：物业纠纷涉及法律与技术细节，在面临诉讼时，咨询专业律师或向当地房地产行政主管部门、街道社区寻求调解，往往是更高效、稳妥的途径。 业主在面对物业费诉讼时，应积极、理性地运用法律赋予的权利进行应对。重点在于证明物业服务存在违约事实，并通过合法渠道行使知情权、监督权、收益权，从而在诉讼或调解中争取公平合理的解决方案。
