看房认准
深圳房产在线
深圳房地产市场正呈现出前所未有的分化图景，仿佛步入了一个“魔幻”阶段。
最近，深圳湾澐玺项目单次开盘销售额突破130亿元，这一消息引发众多关注，不少人开始猜测：这是否意味着楼市已经触底？
我们不妨从几个层面，深入聊聊当前市场的真实面貌。深圳湾该项目的主力户型总价普遍在3000万以上，对应的客群显然是高净值人群的改善需求。这一市场的热度，与普通刚需、甚至中产阶层购房者，几乎没有任何直接关联。
当前市场最显著的特点，正是这种“冷热断档”。
近期网络上热议的“深圳湾二手房成交火热”，被不少人解读为市场底部的信号。但若仔细分析，需要辩证看待：
在深圳湾片区，总价2000万以上的大户型，受周边新盘热度带动，近期确实出现了“以价换量”的趋势，成交有所活跃。
然而，在同一片区，作为刚需户型代表的太古城南区，行情却跌入谷底。近期一套42平米户型以450万元成交，而这个户型在2021年高峰时曾接近900万元。价格可谓腰斩，即便当年以五成首付购入，现在也已深陷亏损。
更值得注意的是，太古城南区这类小户型并未出现任何回暖迹象，反而持续阴跌。回顾历史数据，其当前价格已回落至2016年初的水平。这或许是一个价值回归的过程：该小区在2015年启动的牛市中年内价格翻倍，如今的回调在一定程度上挤出了当年的泡沫。
另一个例子是前海曾经的“网红盘”诺德假日，凭借优质学位和小区品质备受追捧。如今一套48平米户型挂牌315万元，价格仍在下探，已回落至2015年中的水平。若无强有力的政策刺激，这类楼盘的趋势短期内恐难逆转。
与刚需市场的低迷形成鲜明对比的是，那些占据稀缺地段、拥有低密度优势的中高端改善型楼盘，在调整期中表现出了显著的韧性。
例如，深圳湾的卓越维港，以其低密度和优质地段一直备受青睐。这类房源价格坚挺，一旦出现价格松动，便迅速有买家接盘。
类似的情况也出现在三湘海尚等热门改善楼盘，其大户型产品拥有稳固的购买力支撑，近期业主信心甚至随成交有所回升，挂牌价出现上调迹象。
这生动地描绘出当下市场的割裂：一边是刚需小户型市场的“寒意逼人”，另一边是稀缺优质改善盘的“暖意融融”。两者仿佛身处平行时空，命运截然不同。
尽管市场分化严重，但在11月的实际成交中，我们也观察到一丝积极迹象：
部分主力片区的标杆楼盘，虽然成交价仍处低位，但交易活跃度已悄然提升。随着成交量放大，最具性价比的“笋盘”被快速消化，带动了小区整体挂牌价的温和上浮。
展望未来，市场可能迎来一些变量。据外部信息透露，针对房贷的贴息政策有望在2026年春季落地。若此消息属实，再叠加每年3月前后学位房传统的“小阳春”效应，部分楼盘或将在短期内迎来一波价格修复行情。
对于购房者而言，关键在于认清自身需求所属的“世界”：追求顶级稀缺资源的改善客群，与寻找安身之所的刚需群体，面对的是截然不同的市场逻辑和选择策略。在这种前所未有的分化格局中，独立思考、精确匹配，比追逐泛泛的“市场底部”信号更为重要。
