容积率与建筑密度（一）

目前市场上，普遍用建筑高度来区分产品，主要有： 叠墅，多层建筑（4-6层） 洋房，多层建筑（7-8层） 伪洋房，二类高层（9-11层） 小高层，二类高层（14-18层） 80米一类高层（25层） 100米一类高层（33层） 120米超高层（38-39F） 150米超高层（45-50F） 180米超高层（54F） 但是什么决定了开发商设计怎么样的产品呢？答案是容积率，容积率和产品密切相关。容积率的意思就是小区所有计容面积（有的面积是不计算的，比如部分地下室、设备用房）除以小区战地面积。在不考虑高低配（即高楼搭配矮楼）的情况下，土地容积率1.5左右，做叠墅、洋房；2.0左右，做伪洋房；2.5左右左小高层，3.0左右做80米高层；3.5左右做百米高层。再高就是超高层的范围了。 不同城市在规划住宅时，对容积率的限制有较大差异。总的来说，北京、天津、苏州住宅平均容积率偏低，都低于2.0；长沙是属于偏高的一档，超过3.0。当然，市中心的房子普遍比郊区高，所以这是平均下来后的结果。 我们都知道，容积率越低，对于居住者来说更舒适，但同样，在市中心，很少有容积率低的房子，真正我们向往的低容积率产品，要么在郊区，要么在市内比如靠山、公园限高的地方，比如谷山、省植物园，再比如原来大托机场限高导致南城容积率普遍低于全市水平。 除了容积率外，建筑密度也决定了住宅的高度，建筑密度指的是小区建筑基底面积之和除以小区占地面积。建筑密度越大，同样的容积率，房子可以修更矮。 除了以上两个指标，规划还会控制限高。不允许建筑高于多少米。比如长沙在天心阁扇形视野面内限高。 这三个指标主要管控上限，所以一块地在拍出来的时候，房子能修成啥样，基本就定的差不多了。 一般而言，我们希望容积率低、建筑密度小、建筑高度小，但其实是不能一概而论的。 高容积率当然不好，但有时没得选，市中心的土地，拆迁成本高昂。拆迁，就是把老的、容积率低的，拆成新的，容积率高的房子，赚的就是这个容积率上升的钱，所以土地性质决定了市中心容积率没法低，不然就是赔本生意没人去拆迁。容积率是一个密度指标，容积率越高代表建筑面积越密。但一般人注意不到的是，密是两个维度的事情：一个代表面积密，一个代表人口密；与居住舒适度的相关的，除了面积，还有人口。那么通过设置大户型减少人口密度，其实也是提升了高容积率的舒适程度。