未来3年，“咬牙买房”还是“尽快卖房”？曹德旺的忠告藏着破局关键 “房子就是一

未来3年，“咬牙买房”还是“尽快卖房”？曹德旺的忠告藏着破局关键 “房子就是一堆水泥和砖头，别指望它永远增值。”福耀玻璃创始人曹德旺的这句话，在当下楼市震荡期，成了无数人决策的“指南针”。百城房价连跌30多月，刚需纠结“上车”，多房者焦虑“套现”，这位深耕实业的企业家，用穿透行业迷雾的判断，给出了清醒答案。 一、曹德旺看透的三重市场真相 曹德旺的判断从不是空谈，而是锚定市场本质： • 供需严重失衡：住建部数据显示，全国42%家庭有多套房，空置房超1.2亿套，可住3.6亿人；2025年商品房待售面积达7.6亿平方米，而生育率走低、城镇化增速放缓，新增需求持续萎缩。 • 泡沫仍在挤压：2025年上半年，新房销售面积、额分别降3.5%、5.5%，天津、郑州等城市房价较峰值跌超30%。曹德旺直言，楼市调整需5-6年，现在远未触底。 • 房产变“负债”：多房家庭持有成本陡增，上海内环两居室月供超1.5万，租金却跌20%，部分房源空置3个月，每月倒贴数千元；房产税试点推进，未来持有压力还将加大。 二、多房者：尽快卖房，规避三大风险 曹德旺“处置多余房产”的建议，直指多房家庭的危机： • 流动性枯竭：北京2025年10月仅东西城微涨，其余14区全跌；上海部分区域房价腰斩，挂牌半年无人问津。未来3年，3000万套保障房入市，三四线去化周期或超36个月，变现窗口将关闭。 • 持有成本高企：房龄超20年的老房年均维修费上万元，两套房物业费、暖气费等年支出抵中产月收入1/3，叠加房产税试点扩围，持有即亏损。 • 债务风险爆发：多房家庭平均负债率72%，2024年法拍房达164.55万套，同比涨16.56%。未来3年经济若波动，收入缩水叠加房贷压力，或引发断供潮。 建议：核心城市核心地段可观望，三四线、远郊及老房需抓紧政策托底窗口期果断抛售。 三、刚需族：“咬牙买”的时机与底线 曹德旺反对的是投机，非居住需求。刚需可把握两点： • 政策与市场机遇：2024年降首付、松限购等政策频出，北京上半年二手房成交涨18.6%。未来3年政策托底，信贷成本、准入门槛或维持低位，一线城市核心区因人口、产业支撑，仍具韧性。 • 严守安全边界：月供不超家庭收入40%，优先选现房规避交付风险，关注绿色、智慧社区等品质。牢记曹德旺“别当房奴”的警示，购房是为居住，而非背负过度负债。 结语：回归居住本质的理性选择 未来3年，楼市分化加剧：三四线“降价潮”与核心区“抗跌性”并存。曹德旺的忠告之所以靠谱，在于他戳破了房产的金融泡沫，让市场回归“居住为本”。 多房者需正视风险，及时优化资产；刚需族可借政策窗口，在能力范围内择优选房。记住，房子是“安身之所”，不是“投机工具”，跳出涨跌迷思，才能做出对的选择。