刚需的春天

离春节还有30天就要过年了，今年深圳的新房成交应该在32000套左右，月均2600套，而我们目前库存还有54000多套，按照目前的平均速度，深圳新房去化周期长达20个月。 这是近10年来的新高，深圳新房去化周期从来没这么长过。所以大家现在见到各个新房项目都在打折，开渠道；各家中介也都是在拼服务、拼返佣，总之就是各种内卷，因为现在卖房真的很难 但就是在这种行情下，今年人才房推出了15000多套房子，卖出去了大约14500套，整体去化率超过95%，数据表现极其亮眼 人才房卖得好当然有其原因 一方面，它确实照顾到了非常非常多的低预算家庭，比如总预算就一两百万的话，之前在深圳基本就告别买房了，过去无论是哪家房企or中介机构，也都基本放弃这个价位段的市场。 众所周知，我们的人群收入结构是金字塔形的，价格越低，受众越广。一两百万的受众盘子虽然没被开发过，但是非常大，人才房在这个价位又没有竞品，所以竞争力相当强 另一方面，深圳过去10年的安居房位置都很不好，大鹏/坪山比比皆是。而人才房是真有位置不错的，景田/前海/西丽/皇岗这种核心位置都有可售人才房，红山/同乐/赤湾/翻身这种近郊区更是遍地开花，地图一拉，诚意十足 近郊区人才房安家同样不贵，总价三四百万左右，这个预算的受众之前主流选择是去买远郊商品房or近郊老破旧，比较之下人才房性价比就高太多了 商品房降价，人才房井喷，深圳楼市从未对低总价刚需这么友好过，所以如标题所言：刚需的春天 但也有一点需要注意：人才房供应已过半场 从今年开始，深圳不再规划建设新的人才房了，而目前存量人才房未售的大约还有10000多套，如果剩下的都能及时推出来，按照今年的去化速度，明年一年就能卖光 就算存在部分没有及时推出来的，但如果再往后延到25、26年，那时人才房会相当稀缺，届时再想买，多半会遇到僧多肉少万人摇号的困境，形势也不太乐观，所以对于低总价刚需家庭自住来说（总价500万以下），我建议是多关注一下24年的人才房，这可能是最后一批高性价比的上车机会，再往后，深圳会逐渐向新的配售型保障房倾斜，这个新产品目前细则尚不明确，但目前首批规划了9个地块。 按照这样的供应形势，这个产品大概率没有人才房那么香，目前剩下的人才房里，我们还能看到景田/蛇口/西丽，大家看到有合适的就该早做计划了