最近关于房价的讨论很多，我以南京为例，也来讨论一下。 事先声明，我不是唱衰，我只讲正常的逻辑，至于房价究竟会如何，各自判断。 南京当下二手房挂牌量的可查数据，大概是在18万套，深圳大概9万套，广州14万套。 南京目前的常住人口不到千万，未来也很难破千万，深圳常住人口接近南京的两倍，广州常住人口是南京的两倍。 再看老龄化率。 南京60岁及以上人口占比是23.03%，深圳是5.36%，广州是15.16%，南京60岁以上人口达到了220万。 南京全市住房总套数约600万套，老年群体持有占比大概在27%～35%，也就是160～210万套，未来十年，约有30多万套继承的房产将渐进式入市。 南京是个体制大城，那两百多万60岁以上人群中的体制内退休人员，退休工资都相当高，退休工资一万以上的比比皆是，而年轻人月薪能稳定一万以上的，只怕不多。 房地产发展三十年来，有能力买房的，早就已经买了；没能力买房的，哪怕刷信用卡，也已经买了。 现在还剩下多少刚需，是既有钱能买得起房子，又恰好需要买房子的呢？ 纯粹从市场角度看，我实在找不到南京房价能上涨的理由。 当然，房地产会不会像2015年之后的行情一样，再来一轮非市场化的、非理性的繁荣呢？我不知道，大家自行判断。
